Prädiktive Analysen für Stadtentwicklung und Immobilien-Investitionen

Eine Statistik ist immer dann gut, wenn es darum geht, ein physisches Produkt zu verbessern, zum Beispiel Motoren. Ein Motor wird gebaut und in den Prüfstand gestellt. Aus den Probeläufen werden Statistiken erfasst und daraus neue Kenntnisse zur Verbesserung des Motors gezogen.

Bei zustandsverändernden Prozessen, wie sie in der Wirtschaft immer anzutreffen sind, auch in der Immobilienwirtschaft, oder urbanen Prozessen, hilft eine Statistik nur teils. Es kann im Nachhinein nicht mal richtig bestimmt werden, zu welchem Teil die Statistik geholfen hat. Wird im Nachhinein eine Untersuchung gestartet, wie stark eine Statistik hilft, hat sich der Zustand der Wirtschaft, oder ein dynamischer Prozess, bereits wieder verändert. Ein Vorgehen in der Wirtschaft durch Statistiken Lösungen zu finden, oder Entscheidungen zu treffen, ist immer auch zum Teil eine Spekulation. Es bleibt immer ein Risiko, wenn durch Statistiken ein Zustand beurteilt wird, der sich zum Zeitpunkt der Beurteilung bereits wieder verändert hat.

In der Immobilienwirtschaft ist dieser Effekt verantwortlich für die immer wiederkehrenden Immobilienblasen. Wird die Nachfrage nach Immobilien durch eine Statistik erfasst, hat sich der Zustand einer Stadt bereist wieder verändert. Das bedeutet, die Nachfrage nach Immobilien liegt bereits wieder wo anders als durch die Statistik gezeigt wird. Immobilienblasen entstehen genau dadurch, dass Orte bebaut werden, wo die Nachfrage nach Immobilien bereits wieder vorüber ist.

Bis von einem Zustand einer Stadt sich Nachfragen ergeben, können Jahre vergehen. Bis die Nachfrage durch eine Statistik sichtbar gemacht werden kann, können weitere Jahre vergehen. Im Allgemeinen hinkt die Immobilienwirtschaft einem wirtschaftlichen Bedarf nach Bauten, (Nutzflächen) um 5 bis 10 Jahre hinterher. Durch Statistiken von Nachfragen zustandsverändernde Prozesse zu beurteilen, bleibt immer das Risiko zur Spekulation.

Prädiktive Analysen sind der Schlüssel. Zustandsverändernde Prozesse werden effizient durch die Evaluation der wirtschaftlichen Entwicklungspotentialen beurteilt. Das Potential eilt einem Prozess immer voraus. Erst muss ein Potential vorhanden sein, damit sich ein Prozess in Gang setzten kann. Das Potential eines Prozesses kann bereits in der Gegenwart erkannt werden.

Für Immobilien-Investitionen, oder auch für Stadtplanungen, können die wirtschaftlichen Entwicklungspotentiale durch unsere Prädiktiven-Analysen erkannt und für die Risikoeinschätzung von Immobilien-Investitionen, oder das Erkennen der Ausbaumöglichkeiten einer Stadt, genutzt werden.

Entwicklungspotentiale sind ein Mass für die Wirtschaftlichkeit eines Standortes. Sie werden aus dem gegenwertigen Zustand einer Stadt ermittelt. Durch die Entwicklungspotentiale wird gezeigt, wo zukünftig eine Nachfrage für Immobilien (Nutzflächen) entstehen wird. Aus den Entwicklungspotentialen können Schlüsse gezogen werden, für welche Art Nutzungen ein Standtort gut ist, welches Volumen ein Gebäude haben soll und für wie lange eine Nachfrage an diesem Standtort bestehen bleibt. Durch unsere Prädiktive-Analyse lassen sich auch die zukünftigen Zustände einer Stadt aufgrund der Auswirkungen von städtebaulichen Veränderungen erkennen.

Die Entwicklung des Analyse-Instrumentes, welches die Entwicklungspotentiale erkennen lässt, dauerte ca. 20 Jahre. In Langzeitstudien die während die 10 bis 15 Jahren verliefen, wurde dieses Instrument erfolgreich getestet. Es ist auf den neusten Kenntnissen der künstlichen Intelligenz programmiert.

Zusammenfassend werden in diesem Analyse-Instrument die Standorte bezüglich der umliegenden urbanen Struktur, den Nutzungsabhängigkeiten, der anschliessenden Infrastruktur und der Mobilität, sowie dem Verkehr beurteilt. Mathematisch lasst sich die Ermittlung der wirtschaftlichen Entwicklungspotentiale mit einer Schwerpunktberechnung vergleichen. Wo soll sich eine Person positionieren, so dass sie sich am besten versorgen kann, den nächsten Arbeitsweg oder auch kulturelle Möglichkeiten hat etc. In ähnlicher Form gilt das auch für eine Nutzung, wo muss sie sich in einer Stadt positionieren, so dass sie sich wirtschaftlich am stärksten behaupten kann. Entsprechend diesen Anforderungen werden die Standorte aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklungspotentiale ermittelt.

Das Ergebnis unserer prädiktiven Analysen sind Karten, die zeigen, wo eine Stadt mit welcher Nutzung ausgebaut werden kann, so dass die neu, erstellten Immobilien wirtschaftlich und urban verträglich sind.

Autor: Aurelius Bernet

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