Analyse Stadt-Immobilienentwicklung

Analyse Stadt- und Immobilienentwicklung

 

Eine Statistik ist immer dann gut, wenn es darum geht, ein physisches Produkt zu verbessern, zum Beispiel Motoren. Ein Motor wird gebaut und in den Prüfstand gestellt. Aus den Probeläufen werden Statistiken erfasst und daraus neue Kenntnisse zur Verbesserung des Motor gezogen.

 

Bei zustandsverändernden Prozessen, wie sie in der Wirtschaft immer anzutreffen sind, auch in der Immobilienwirtschaft, hilft eine Statistik nur teils. Es kann im Nachhinein nicht mal richtig bestimmt werden, für welchen Teil oder zu welchem Teil die Statistik geholfen hat. Wird im Nachhinein eine Untersuchung gestartet, wie stark eine Statistik hilft, hat sich der Zustand der Wirtschaft bereits wieder verändert. Ein Vorgehen in der Wirtschaft durch Statistiken, wie zum Beispiel Entscheidungsfindung, ist immer auch zum Teil eine Spekulation. Es bleibt immer ein Risiko, wenn durch Statistiken ein Zustand beurteilt wird, der sich zum Zeitpunkt der Beurteilung bereits wieder verändert hat.

 

In der Immobilienwirtschaft ist dieser Effekt verantwortlich für die immer wiederkehrenden Immobilienblasen. Wird die Nachfrage nach Immobilien erfasst, hat sich der Zustand der Stadt bereist wieder verändert. Das bedeutet, die Nachfrage nach Immobilien liegt bereits wieder wo anders als durch die Statistik gezeigt wird. Immobilienblasen entstehen genau dadurch, dass Orte bebaut werden, wo die Nachfrage nach Immobilien bereits wieder vorüber ist.

 

Bis von einem Zustand einer Stadt sich Nachfragen ergeben, können Jahre vergehen. Bis die Nachfrage durch eine Statistik sichtbar gemacht werden kann, können sich nochmals Jahre vergehen. Im Allgemeinen hinkt die Immobilienwirtschaft einem wirtschaftlichen Verlangen nach Bauten, (Nutzflächen) um 5 bis 10 Jahre hinterher. Durch Statistiken von Nachfragen zustandsverändernde Prozesse zu beurteilen, bleibt immer das Risiko zur Spekulation.

 

Zustandsverändernde Prozesse werden effizient durch die Evaluation von Entwicklungspotentialen beurteilt. Das Potential eilt einem Prozess immer voraus. Erst muss ein Potential vorhanden sein, damit sich ein Prozess in Gang setzten kann. Für die Immobilienwirtschaft, oder auch die Stadtplanung, gelingt das Erkennen von Entwicklungspotentialen durch unser Analyse-Instrument sehr gut.

 

Entwicklungspotentiale sind ein Mass für die Wirtschaftlichkeit eines Standortes. Sie werden direkt aus dem Zustand einer Stadt ermittelt. Durch die Entwicklungspotentiale wird gezeigt, wo zukünftig eine Nachfrage für Immobilien (Nutzflächen) entstehen wird. Aus den Entwicklungspotentialen können Schlüsse gezogen werden, für welche Art Nutzungen ein Standtort gut ist, welches Volumen ein Gebäude haben soll und für wie lange eine Nachfrage an diesem Standtort bestehen bleibt. Denn durch die Potential-Analyse einer Stadt lassen sich auch die folgenden Zustände einer Stadt erkennen. Das heisst, durch die Potential-Analyse lassen sich die zukünftigen Veränderungen einer Stadt erkennen, in urbaner sowie in wirtschaftlicher Hinsicht.

 

Die Entwicklung des Analyse-Instrumentes, welches die Entwicklungspotentiale erkennen lässt, dauerte ca. 20 Jahre. In Langzeitstudien die um die 15 Jahren dauerten, wurde dieses Instrument erfolgreich getestet. Es ist auf den neusten Kenntnissen der künstlichen Intelligenz programmiert. Der mathematische Hintergrund ist ein Neuronales Netzwerk, die sich für Analysen für zustandsverändernde Prozesse sehr gut eignen. Zusammenfassend werden in diesem Analyse-Instrument die Standorte bezüglich der umliegenden urbanen Struktur, den Nutzungsabhängigkeiten, der anschliessenden Infrastruktur und der Mobilität, sowie dem Verkehr beurteilt. Sehen Sie hier zu auch die folgenden Beiträge; Stadtentwicklungsanalysen, Verkehrsflussanalysen-Stadtentwicklung, Immobilien Entwicklungsstrategie.

 

Ein Vortrag zur Analyse von urbanen und wirtschaftlichen Entwicklungen, aus dem Jahre 2010 an der UIC University of Illinois at Chicago, kann auf dem untenstehnden Link von USTREAM verfolgt werden.

http://www.ustream.tv/recorded/5987795